전세 계약 갱신 절차와 방법, 계약갱신청구권 활용부터 보증금 조정까지

전세 만기가 다가오면 이사할지 재계약할지 고민이 시작된다. 2020년 시행된 계약갱신청구권 덕분에 세입자는 한 번의 갱신을 요구할 수 있게 되었지만, 구체적인 절차와 조건을 모르는 경우가 많다. 전세 계약 갱신의 A부터 Z까지 정리한다.

계약갱신청구권이란

계약갱신청구권은 임대차 3법 중 하나로, 세입자가 기존 계약 만기 시 한 번 더 갱신을 요구할 수 있는 권리다. 집주인은 정당한 사유(직접 거주 등) 없이는 이를 거절할 수 없다.

갱신 시 보증금 인상은 기존 보증금의 5% 이내로 제한된다. 예를 들어 보증금 3억 원이면 최대 1,500만 원까지만 올릴 수 있다. 국토교통부에서 관련 법률 상세 내용을 확인할 수 있다.

다만 이 권리는 1회만 사용할 수 있다. 최초 계약 후 한 번 갱신하면 총 4년(2년+2년)을 보장받는 구조다. 이미 갱신청구권을 사용한 세입자는 두 번째 만기에는 이 권리를 주장할 수 없다.

갱신 절차 단계별 정리

전세 계약 갱신은 정해진 절차를 따라야 법적 보호를 받을 수 있다. 타이밍이 중요하다.

• ▲ 1단계 – 만기 6~2개월 전에 집주인에게 갱신 의사 통보 (서면 권장)
• 2단계 – 집주인이 수락 또는 거절 의사 표시 (거절 시 정당한 사유 필요)
• 3단계 – 보증금 인상 협의 (5% 이내)
• 4단계 – 갱신 계약서 작성 + 확정일자 갱신
• ▲ 5단계 – 전세보증보험 갱신 (HUG, SGI 등)

특히 주의할 점은 만기 2개월 전까지 갱신 의사를 밝히지 않으면, 집주인이 갱신 거절 의사를 먼저 통보할 수 있다는 것이다. 갱신할 계획이라면 가능한 빨리 의사를 전달하는 것이 안전하다.

갱신 거절 가능한 사유

집주인이 갱신을 거절할 수 있는 법적 사유는 한정되어 있다. 가장 흔한 것은 ‘직접 거주’다.

거절 사유	설명
직접 거주	집주인 본인, 직계 존비속이 실제 거주
세입자 의무 위반	차임(월세) 2기 이상 연체
동의 없는 전대	집주인 동의 없이 제3자에게 전대
재건축·대수선	철거 또는 대규모 수리 필요

전세보증보험 갱신도 잊지 말 것

전세 계약을 갱신하면 기존 전세보증보험도 갱신해야 한다. 보증금이 변경되었다면 변경된 금액에 맞춰 보험 재가입이 필요하다. 주택도시보증공사(HUG)나 SGI서울보증에서 갱신 절차를 진행할 수 있다.

자주 묻는 질문 FAQ

Q. 갱신청구권을 행사하면 묵시적 갱신과 뭐가 다른가?

A. 묵시적 갱신은 양쪽 모두 아무 통보 없이 만기가 지나면 자동으로 같은 조건으로 갱신되는 것이다. 이 경우 세입자는 언제든 3개월 통보 후 퇴거할 수 있지만, 집주인은 6개월 전 통보 후에야 해지할 수 있다. 갱신청구권은 세입자가 능동적으로 갱신을 요구하는 것이므로 2년의 갱신 기간이 확정된다.

Q. 갱신 시 보증금을 올리지 않을 수도 있나?

A. 가능하다. 5%는 상한이지 의무가 아니다. 집주인과 협의하여 동결할 수도 있고, 시장 상황에 따라 낮출 수도 있다. 다만 현실적으로 집주인이 인상을 원하는 경우가 많다.

Q. 갱신 후 중도 퇴거가 가능한가?

A. 갱신청구권으로 연장한 경우, 세입자는 갱신 기간 중 언제든 3개월 전 통보로 계약을 해지할 수 있다. 일반 2년 계약과 달리 중도 해지 시 위약금이 없다는 것이 큰 장점이다.